Verfehlen einer Baukostenobergrenze – Verlust des Gesamthonorars droht!
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Das OLG Bamberg hat ein Planungsbüro zur Rückzahlung des kompletten Honorars verurteilt, weil eine im Vertrag vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten wurde (02.10.2025 – 12 U 123/24).
Baukostenobergrenzen in Planerverträgen sind sog. Beschaffenheitsvereinbarungen. Die in der Praxis wichtigste Konsequenz hieraus ist, dass ein Planungsbüro so lange umplanen muss, bis die Kostenobergrenze eingehalten wird. Übersteigen die Kosten eines errichteten Gebäudes diese Grenze dennoch, sind auch Schadensersatzansprüche des Bauherrn theoretisch zwar denkbar, praktisch aber nur in seltenen Fällen durchsetzbar. Wird die Obergrenze aber bereits in der Planungsphase endgültig verfehlt und das Projekt daraufhin abgebrochen, drohen nicht nur der Verlust des gesamten Honoraranspruchs, sondern auch zusätzliche Haftungsrisiken für den Planer.
Der Fall
Im Anschluss an einen Planungswettbewerb beauftragt eine Kommune den Wettbewerbssieger mit Planungsleistungen zur Umsetzung des Siegerentwurfs. Der Vertrag enthält eine Baukostenobergrenze von ca. 4,2 Mio. €. Schon die erste Kostenschätzung beläuft sich dann aber auf über 13 Mio. €. Grund ist, dass schon die zugrundeliegende Machbarkeitsstudie untaugliche Kostenannahmen enthielt und die Wettbewerbsaufgabe zudem noch über das Planungsprogramm der Machbarkeitsstudie hinausging. Eine Umsetzung der Wettbewerbsaufgabe sowie des Siegerentwurfs innerhalb des Budgets war von Anfang an unmöglich. Da auch Planungsanpassungen nicht ansatzweise zu der notwendigen Kostenreduzierung führen, beendet die Stadt den Vertrag und fordert das gezahlte Honorar zurück.
Die Entscheidung
Das OLG verurteilt das Planungsbüro zur Rückzahlung des gesamten Honorars. Da die Leistungen „objektiv unmöglich“ waren, entfielen alle vertraglichen Leistungspflichten; der Vertrag muss rückabgewickelt werden. Der Planer hätte schon im Wettbewerb die Realisierbarkeit der Planungsaufgabe innerhalb des vorgegebenen Budgets prüfen und Bedenken anmelden müssen. Der Stadt könne man die Unmöglichkeit nicht anlasten, weil dies nach dem Gesetz eine weit überwiegende Verantwortlichkeit der Stadt voraussetze. Vor dem Hintergrund der Hinweispflichten des Planers sei die Stadt aber nicht überwiegend verantwortlich.
Folgerungen für die Praxis
Die Entscheidung ist sicherlich ein Extremfall, weil die realistischen Baukosten hier die Kostenvorgabe um den Faktor 3 überschritten haben. Bei niedrigeren Diskrepanzen wird ein Auftraggeber in der Regel dazu verpflichtet sein, an einer Lösung derartiger Zielkonflikte mitzuwirken, sofern die notwendigen Planungsanpassungen zumutbar sind und das geplante Gebäude in seinen prägenden Grundzügen erhalten bleibt. Das war hier aber offensichtlich nicht möglich.
Die Entscheidung zeigt vor allem, dass Prüf- und Hinweispflichten bereits im Stadium vor Vertragsschluss eine nicht zu unterschätzende Bedeutung haben. Planungsbüros ist daher dringend anzuraten, Auftraggeber auf offenkundige Zielkonflikte bereits vor Vertragsschluss hinzuweisen. Die häufig anzutreffende Praxis, derartige Konflikte aus Sorge um den Verlust des Auftrages zunächst nicht anzusprechen, kann existenzbedrohende Folgen haben. Neben einer Rückzahlung des Honorars kommen bei sog. anfänglicher Unmöglichkeit nämlich auch Schadensersatzansprüche in Betracht; und zwar – jedenfalls nach Ansicht des OLG Frankfurt – in Höhe der Differenz zwischen Kostenobergrenze und tatsächlichen Kosten (OLG Frankfurt, 21.01.2016 – 11 U 71/14). Versicherungsschutz besteht im worst case für keinen der beiden Ansprüche.