Verfehlen einer Baukostenobergrenze – Verlust des Gesamthonorars droht!
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Baukostenobergrenzen in Planerverträgen stellen sog. Beschaffenheitsvereinbarungen dar. Die in der Praxis wichtigste Konsequenz hieraus ist, dass ein Planungsbüro so lange umplanen muss, bis die Kostenobergrenze eingehalten wird. Übersteigen die Kosten eines errichteten Gebäudes diese Grenze dennoch, sind Schadensersatzansprüche des Bauherrn theoretisch zwar denkbar, praktisch aber nur in seltenen Fällen durchsetzbar. Wird die Obergrenze jedoch bereits in der Planungsphase endgültig verfehlt und das Projekt daraufhin abgebrochen, drohen nicht nur der Verlust des gesamten Honoraranspruchs, sondern auch zusätzliche Haftungsrisiken für den Planer, wie das OLG Bamberg jüngst entschieden hat (Urteil vom 02.10.2025 – 12 U 123/24).
Der Fall
Im Anschluss an einen Planungswettbewerb beauftragt eine Kommune (K) den Wettbewerbssieger (P) mit Planungsleistungen zur Umsetzung des Siegerentwurfs. Der Vertrag enthält eine Baukostenobergrenze in Höhe von ca. 4,2 Mio. €. Die erste Kostenschätzung von P beläuft sich auf über 13 Mio. €. Ursächlicher Hintergrund für diese Überschreitung ist, dass schon die zugrundeliegende Machbarkeitsstudie untaugliche Kostenannahmen traf und die Wettbewerbsaufgabe zudem noch über das Planungsprogramm der Machbarkeitsstudie hinausging. Eine Umsetzung der Wettbewerbsaufgabe (sowie des Siegerentwurfs) innerhalb des Budgets war objektiv betrachtet von Anfang an unmöglich. Da auch Planungsanpassungen nicht ansatzweise zu der notwendigen Kostenreduzierung führen, beendet K den Planungsvertrag und fordert das gezahlte Honorar zurück.
Die Entscheidung
Während das Landgericht noch K Recht gibt, verurteilt das OLG P zur Rückzahlung des gesamten Honorars. Aufgrund der objektiven Unmöglichkeit entfallen die gegenseitigen Leistungspflichten. P hätte schon im Wettbewerb die Realisierbarkeit der Planungsaufgabe innerhalb des vorgegebenen Budgets prüfen und Bedenken anmelden müssen. Eine Zurechnung der Unmöglichkeit zulasten von K scheide bereits deswegen aus, weil dies nach dem Gesetz eine weit überwiegende Verantwortlichkeit der K voraussetze. Eine solche sei angesichts der offenkundigen Erkennbarkeit der Unmöglichkeit und vor dem Hintergrund der bestehenden Hinweispflichten jedoch nicht gegeben.
Folgerungen für die Praxis
Die Entscheidung ist sicherlich ein Extremfall, weil die realistischen Baukosten die Kostenvorgabe um den Faktor 3 überschritten haben. Bei (deutlich) niedrigeren Diskrepanzen wird ein Auftraggeber in der Regel dazu verpflichtet sein, an einer Lösung derartiger Zielkonflikte mitzuwirken, sofern die notwendigen Planungsanpassungen zumutbar sind und das geplante Gebäude in seinen prägenden Grundzügen erhalten bleibt. Das war hier offensichtlich nicht möglich.
Die Entscheidung zeigt, dass Prüf- und Hinweispflichten bereits im Stadium vor Vertragsschluss eine nicht zu unterschätzende Wichtigkeit haben. Planungsbüros ist daher dringend anzuraten, Auftraggeber auf offenkundige Zielkonflikte bereits vor Vertragsschluss hinzuweisen. Die häufig anzutreffende Praxis, derartige Konflikte aus Sorge um den Verlust des Auftrages zunächst nicht offensiv anzusprechen, kann existenzbedrohende Folgen haben. Neben einer Rückzahlung des Honorars kommen bei anfänglicher Unmöglichkeit nämlich auch Schadensersatzansprüche in Betracht; und zwar – jedenfalls nach Ansicht des OLG Frankfurt – in Höhe der Differenz zwischen Kostenobergrenze und tatsächlichen Kosten (OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2016 – 11 U 71/14). Versicherungsschutz besteht im worst case für keinen der beiden Ansprüche.