Vollständige Fertigstellung nach MaBV = Abnahmereife reicht dafür!
Die „vollständige Fertigstellung“ nach der Makler- und Bauträgerverordnung setzt nach Auffassung des Kammergerichts nur eine Abnahmereife voraus. Abnahmereif ist ein Werk aber auch schon dann, wenn noch unwesentliche Mängel vorliegen.
Das Kammergericht hat sich in einem Beschluss vom 27.05.2025 (21 W 8/25) mit der Konstellation beschäftigt, ob bei einer Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums der Erwerber unter Mängelvorhalt (Abarbeitung der im Protokoll aufgeführten Restmängel) der Anspruch des Bauträgers auf Auszahlung der letzten Kaufpreisrate nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fällig wird und ob bei Nichtzahlung trotzdem ein Anspruch auf Zustimmung des Bauträgers zu der von den Erwerbern begehrten Eigentumsübertragung besteht.
Die Entscheidung
Das Kammergericht hat entschieden, dass die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sogenannten „Protokollmängel“, nicht die Fälligkeit der Schlussrate nach MaBV hindern. Das Kammergericht setzt die vollständige Fertigstellung nach MaBV mit dem Begriff der Abnahmereife gleich. Und danach dürfen nur keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen. Die Kläger hätten, so argumentiert das Kammergericht, schließlich grundsätzlich die Abnahme am Sonder- und Gemeinschaftseigentum unter Mängelvorbehalt erklärt und damit zu erkennen gegeben, dass aus ihrer Sicht jedenfalls keine die Abnahme hindernden „wesentlichen Mängel“ mehr vorliegen. Das Kammergericht folgt damit nicht der bisher gängigen Auslegung eines BGH-Urteils aus dem Jahr 2011 (Az: VII ZR 84/09), aus der vielfach geschlossen wurde, dass die Einordnung als unwesentlicher oder wesentlicher Mangel nicht relevant sei und festgestellte Mängel einer Fälligkeit entgegenstehen, egal ob wesentlich oder unwesentlich.
Zudem hat das Kammergericht klargestellt: Zahlt der Erwerber die nach dem Bauträgervertrag vorgesehene Schlussrate von 3,5% nicht und beruft sich auf unwesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum, hat er bis zum Abschluss der Beweisaufnahme über diese Mängel auch keinen Anspruch auf Zustimmung des Bauträgers zur gewünschten Eigentumsübertragung.
Folgerungen für die Praxis
Die Feststellungen des Kammergerichts haben große Auswirkungen auf die Praxis. Vielfach streiten sich Erwerber und Bauträger wegen Protokollmängeln um die letzte Kaufpreisrate. Erwerber blockieren dann die Auszahlung; Druckmittel des Bauträgers ist, einer Eigentumsumschreibung nicht zuzustimmen. Setzt sich die Auffassung des Kammergerichts durch, dürfte damit die Position der Bauträger gestärkt werden.