Newsletter Bau März 2021

Sektorale Bebauungspläne

Mit einem neuen § 9 Abs. 2d BauGB werden „sektorale Bebauungspläne“ eingeführt, die sich thematisch auf Festsetzungen für den Wohnungsbau beschränken.

Sowohl für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 BauGB als auch für über-geleitete Bebauungspläne kann das geltende Planungsrecht durch eine Festsetzung von Flächen für Wohnbebauung ersetzt werden; des Weiteren kann geregelt werden, dass die Errichtung nur zulässig ist, wenn die Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen oder wenn sich der Vorhabenträger dazu verpflichtet, geltende Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten.

Die Einführung einer „Sozialwohnungsbaupflicht“ stößt bei Teilen der Bau- und Wohnungswirtschaft auf Kritik. Sie befürchten, dass Bauwilligen so das bislang schnellste und effektivste Instrument zur Schaffung von neuem Wohnraum genommen wird, nämlich das Baurecht nach § 34 BauGB.

Für Berlin ist von zusätzlicher Bedeutung, dass der sektorale Bebauungsplan auch in Bereichen eines übergeleiteten Bebauungsplans festgesetzt werden kann (§ 246 Abs.6 BauGB). Dies betrifft den Baunutzungsplan von 1958/60 und damit große Teile des ehemaligen West-Berlins. Nicht klar ist, ob auf diese Weise auch vorhandene WA-Festsetzungen des Baunutzungsplans „sozialisiert“ werden können und ob der gemäß § 9 Abs. 2 d) Satz 1 Nr. 3 BauGB vorgesehene städtebauliche Vertrag auch Wohnfolgekosten (Errichtung von Kitas/Schulen) auf die Vorhaben-träger:innen überwälzen kann. Sollte beides möglich sein, könnten unterausgenutzte Grundstücke und Gewerbebrachen im Bereich des Baunutzungsplans flächendeckend zukünftig nach den Grundsätzen des Berliner Modells für den Bau neuer Wohnungen überplant werden.

Da die Regelungen bis Ende 2024 befristet ist wird spannend werden, was die Gemeinden (in Berlin: die Bezirke) aus dieser Vorschrift machen und wie die Inverstoren
darauf reagieren werden.

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