Newsletter Bau März 2021

Wohnraummobilisierung in ländlichen Gebieten und im Außenbereich

Der Gesetzgeber beabsichtigt durch kleinere Änderungen im BauGB und die Einführung eines Dörflichen Wohngebiets in ländlichen, vom landwirtschaftlichen Strukturwandel geprägten Gebieten, den Wohnungsbau zu fördern.

Vorbehaltlich der jeweiligen weiteren Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 f) bzw. Nr. 2 c) BauGB gelten folgende Änderungen: Im Außenbereich sollen künftig bis zu fünf statt derzeit drei Wohnungen je Hofstelle bei der Änderung der Nutzung eines Gebäudes, das einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient, zulässig sein. Ferner ist es im Falle eines Ersatzneubaus nicht mehr notwendig, dass der Eigentümer das Gebäude im Zeitpunkt des Neubaus seit längerer Zeit bewohnt. Es genügt nun, wenn es der Eigentümer zuvor bewohnt hatte.

In § 5a BauNVO schafft der Gesetzgeber ein neues „Dörfliches Wohngebiet“. Anders als im „Dorfgebiet“ sind hier insbesondere (Haupt-)Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude nur ausnahmsweise zulässig. Durch ein besseres Nebeneinander von Wohnen, landwirtschaftlichen Betrieben und im Wesentlichen nicht störenden gewerblichen Nutzungen sollen Gemeinden in einem sich ändernden ländlichen Raum Flächen für Wohnnutzungen mobilisieren können.

Schließlich wird die Geltung des umstrittenen § 13a BauGB für Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen, bis zum 31.12.2022 verlängert (§ 13b BauGB). Der Widerspruch zwischen dem gesetzlichen Leitbild einer Schonung des Außenbereichs und einer weiteren Ausdehnung von Siedlungsbereichen in gerade diesen bleibt damit bestehen.

Im Ergebnis versucht der Gesetzgeber durch kleinere Anpassungen, Möglichkeiten zu schaffen, dem Wandel der dörflichen Strukturen zu begegnen, indem er Wohnnutzungen im ländlichen Raum erleichtert. Dies dürfte im Einzelfall zu Erleichterungen beim Bauen führen.

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