Newsletter Bau März 2021

Chancen und Risiken des Baulandmobilisierungsgesetzes

Der Deutsche Bundestag beschäftigt sich gegenwärtig mit dem „Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz – Drs 19/24838)“. Das Gesetz wird noch vor der Sommerpause 2021 verabschiedet werden.

Da es viele Chancen aber auch einige Risiken für die Grundstücksentwicklung mit sich bringen wird, empfiehlt es sich, schon jetzt die zukünftigen gesetzlichen Regelungen zu analysieren und sich auf ggf. notwendige Maßnahmen vorzubereiten. Deshalb möchten wir Sie mit diesem Sonder-Newsletter umfassend über das Gesetz informieren.

Ein Teil der Gesetzgebungsvorschläge beruht auf Empfehlungen, die von der „Baulandkommission“ am 02.07.2019 abgegeben wurden mit dem Ziel, das Bauplanungsrecht für eine „nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ weiter zu verbessern. Auf dieser Grundlage möchte die Regierungskoalition mit dem Gesetz die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützen.

In den folgenden Beiträgen stellen wir Ihnen diejenigen Neuregelungen vor, die erheblichen Einfluss auf die Grundstücksentwicklung haben können. An erster Stelle steht hier die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau, was zur Belastung bisher bebaubarer Grundstücke mit der Pflicht zur Errichtung geförderter Wohnungen führen kann. Eine uneingeschränkte Chance stellen dagegen die Erweiterung der Befreiungsmöglich-keiten und weitere Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich dar. Günstig für die Kommunen aber kritisch für den Grundstücksverkehr wird sich die Erweiterung des Anwendungsbereichs für
gemeindliche Vorkaufsrechte auswirken.

Politisch am umstrittensten und auch im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch mit Formulierungsunsicherheiten belastet ist der neue § 250, der die Reduzierung der Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, zum Ziel hat.

Der Gesetzentwurf wirft – wenn er mit den vorgeschlagenen Formulierungen weitgehend verbindlich wird – eine große Zahl von Rechtsfragen auf, die zügig geklärt werden müssen, weil ein Teil der Regelungen ihrerseits nur befristet gilt. In mehreren Regelungen wird darauf abgestellt, dass die jeweilige Landesregierung bzw. die betroffene Gemeinde „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ definiert. Damit wird parallel aber nicht deckungsgleich mit dem Zivilrecht (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) ein besonderes öffentlich-rechtliches Planungsinstrumentarium für die Lenkung von Grundstücksentwicklungen geschaffen. Berlin wird sicherlich von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, sobald das Gesetz in Kraft getreten ist.

[GGSC] wird das Gesetzgebungsverfahren und insbesondere diese Entwicklung weiter beobachten und begleiten und hierüber in den nächsten Monaten erneut berichten.

Weitere Artikel des Newsletters

Mit einem neuen § 9 Abs. 2d BauGB werden „sektorale Bebauungspläne“ eingeführt, die sich thematisch auf Festsetzungen für den Wohnungsbau beschränken.
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Einem Vorschlag der Baulandkommission folgend soll der Anwendungsbereich des § 31 Abs. 2 BauGB (Befreiung) „zugunsten des Wohnungsbaus“ erheblich (allerdings befristet bis zum 31.12.2024) erweitert werden.
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Das Baulandmobilisierungsgesetz beinhaltet einige Neuerungen im Bereich der gemeindlichen Vorkaufsrechte nach §§ 24 ff. BauGB. Die Regelungen gehen auf die Empfehlungen der Baulandkommission zurück und waren von Anfang an Gegenstand des Gesetzgebungsverfahrens.
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Das Baugesetzbuch enthielt bereits bisher die Möglichkeit, die Teilung von Grundstücken mit dem Ziel der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (so bezeichnet das Gesetz das selbständige Eigentum an gewerblich genutzten Räumlichkeiten) unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen.
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Durch die angespannte Wohnungsmarktsituation in vielen deutschen Städten rücken zunehmend Bauflächen an lärmvorbelasteten Standorten in den Fokus. Sie stellen die Städte vor die Herausforderung, in baulich verdichteter Weise dort Wohnraum zu schaffen, wo zumeist mehrere Lärmquellen bestehen: Verkehr...

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Erhaltungssatzungen gewinnen an Bedeutung. Erhaltungsgebiete werden weiterhin vorwiegend zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), neuerdings jedoch auch verstärkt zum Schutz der Wohnbevölkerung vor städtebaulich unerwünschter Verdrängung (§ 172 Abs....

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