Newsletter Bau März 2021

Genehmigungsvorbehalt für die Bildung von Wohnungseigentum

Das Baugesetzbuch enthielt bereits bisher die Möglichkeit, die Teilung von Grundstücken mit dem Ziel der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (so bezeichnet das Gesetz das selbständige Eigentum an gewerblich genutzten Räumlichkeiten) unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen.

Allerdings war diese Möglichkeit bislang beschränkt auf Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktion (§ 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB) und soziale Erhaltungsgebiete.

Regelung heftig umstritten

Über die Frage, ob diese wegen ihrer faktischen Wirkung häufig als „Umwandlungsverbot“ bezeichnete Regelung auch auf andere Teile des Gemeindegebiets erstreckt werden soll, wenn in der Gemeinde ein Mangel an Mietwohnungen herrscht, wurde im Gesetzgebungsverfahren heftig gestritten. Die SPD hatte die Ausweitung der Regelung von Anfang an verlangt und einen Vorschlag (zunächst als neuen § 22a BauGB) unterbreitet, die CDU hat sich jedoch dagegen ausgesprochen. Darüber hinaus gab bzw. gibt es Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelung (vgl. Heinemann NVwZ 2020, 1398). Im September letzten Jahres hatte der rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion dann verkündet, froh zu sein, dass das „Umwandlungsverbot“ aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde, da es dem Ziel, „mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen“, zuwiderlaufe.

Neuregelung in §§ 250, 201a BauGB

Nachdem der Gesetzentwurf beinahe insgesamt am Streit über das Umwandlungsverbot gescheitert wäre, gibt es nun den Text eines neuen § 250 BauGB. Dieser ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung, deren Dauer auf fünf Jahre beschränkt ist, Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Es gilt auch hier (wie bei § 25 Abs. 3 und § 31 Abs. 3 BauGB) für den „angespannten Wohnungsmarkt“ die Definition des § 201a BauGB. In diesen Gebieten bedarf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum der Genehmigung, die durch die „von der Landesregierung bestimmten Stelle“ (dies werden zumeist die Gemeinden sein) erteilt wird. Die Regelung erfasst nur Bestandsbauten. Neubauten können also von Anfang an mit Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten entstehen. Die Regelung stellt im Baulandmobilisierungsgesetz einen Fremdkörper dar, weil sie zum Ziel der Verbesserung der Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde zwecks Mobilisierung von Bauland und zur Stärkung der Möglichkeiten des Flächenzugriffs der Gemeinden nicht beiträgt.

Genehmigungsanspruch des Eigentümers

Wie § 172 Abs. 4 S. 3 Nrn. 2 bis 6 BauGB enthält auch § 250 Abs. 3 BauGB Tatbestände, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, der Eigentümer mithin einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum hat. Diese entsprechen im Wesentlichen den Tatbeständen des Genehmigungsanspruchs im Erhaltungsrecht, sind mit diesen jedoch nicht vollständig identisch. Insbesondere enthält § 250 Abs. 3 Nr. 3 BauGB einen bisher unbekannten Genehmigungsanspruch für den Fall, dass „das Wohnungs- oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll“. Diese Regelung wurde vom Deutschen Mieterbund kritisiert, weil sie keinen hinreichenden Schutz der Mieter vor Verlust ihrer Wohnungen gewährleiste.

Darüber hinaus dürfte die Regelung in der Praxis auch zu erheblichen Schwierigkeiten führen, insbesondere, weil der Wortlaut („verkauft werden soll“) offenlässt, welche Anforderungen an die Erfüllung dieses Tatbestandes zu stellen sind. Sicher ist daher lediglich, dass die Norm im Gesetzgebungsverfahren noch umformuliert werden wird und trotzdem am Ende vor allem die Verwaltungsgerichte intensiv beschäftigen wird.

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