Umlageklauseln in Bauverträgen – Unterliegen sie doch der AGB-Inhaltskontrolle?
In Bauverträgen wird regelmäßig vereinbart, dass die Abrechnung von Baustrom und -wasser durch pauschale und prozentuale Abzüge von der Schlussrechnung des Auftragnehmers erfolgt. Entsprechend werden die Abfallbeseitigung oder Bauschlussreinigung und gelegentlich auch Multi-Risk-Versicherungen der Auftraggeber für die Baubeteiligten, behandelt (sog. Umlageklauseln). Ob solche Klauseln wirksam in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden können, ist seit längerer Zeit umstritten.
Der 21. Senat des Kammergerichts hat zu einer solchen Klausel nun entschieden, dass sie dem AGB-Recht unterliegt und die konkrete Klausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam war (Urteil vom 11.02.2025 – 21 U 89/23).
Der Fall
Ein Auftragnehmer (AN) erbringt Elektroinstallationsarbeiten beim Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes für einen Generalunternehmer (GU). In dem vom GU gestellten Vertragswerk findet sich folgende Klausel:
„Auf die Kosten der vom AG abgeschlossenen Bauwesenversicherung sowie auf die Verbrauchskosten (z.B. Strom Wasser) und etwaigen Kosten für Messer und Zähler werden bei der Schlussrechnung pauschal 1,8 % der Auftragssumme vom Vergütungsanspruch des AN in Abzug gebracht.“
Auf Basis dieser Klausel zieht der GU pauschal 1,8%, konkret ca. 22.000 € von der Schlussrechnung des AN ab. Der AN hält das für unberechtigt.
Die Entscheidung
Der 21. Senat des Kammergerichts erklärte die Klausel für unwirksam. Der Abzug von der Schlussrechnung war unberechtigt und musste zurückgezahlt werden. Die Klausel aus den AGB des GU halte der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, da der Abzug weder einen Bezug zu den tatsächlichen Kosten des GU noch zum tatsächlichen Verbrauch des AN habe. Es handele sich nicht um die Preisvereinbarung, die der AGB-Kontrolle entzogen sei, sondern um die Preisnebenabrede, die vollumfänglich der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege.
Nicht jedes Entgelt ist eine Preisabrede
Richtig ist zunächst, dass vom Auftraggeber gestellter Baustrom und Bauwasser nicht zu den vertragscharakteristischen Hauptleistungspflichten eines Bauvertrags gehören (Erbringung einer Bauleistung gegen Vergütung). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt damit, ähnlich wie etwa bei Gebühren im Bankverkehr, die auch nicht Teil des eigentlichen Kreditgeschäfts sind, eine kontrollfähige Preisnebenabrede vor. Allerdings ließe sich dem entgegenhalten, dass die Erfolgsbezogenheit beim Werkvertrag wohl ohne weitere vertragliche Abrede dazu führte, dass das Bauunternehmen die eigenen Stromkosten zur Finanzierung der Bauleistung (als Hauptleistung) tragen müsste.
Sonderthema Abfallbeseitigung
Beim Thema Abfallbeseitigung übersehen die Parteien des Bauvertrags gelegentlich, dass der AN im Regelfall eigenen Bauabfall beseitigen muss (bspw. nach der DIN ATV 18299 als Teil der VOB/C). Verstöße gegen diese Pflicht sind Mängel. Pauschale Umlageklauseln führen hier zu einer Umgehung des Mangelrechts, weil eine Mangelbeseitigungsaufforderung für den pauschalen Abzug entbehrlich ist.
Bauleistungsversicherungen
Ohne Vermischung mit anderen Umlageklauseln können Kosten von Bauleistungsversicherungen wirksam vereinbart werden. Das gilt – zum Ärgernis von Planungsbüros, die berufsrechtlich ohnehin Haftpflichtversicherungen vorhalten müssen – auch für Architekten- und Ingenieurverträge.
Baustelleneinrichtung, IT-Infrastruktur
Bei der pauschalen Umlage zur Mitnutzung von Containern oder von IT-Serviceleistungen handelt es sich um Miet- oder Dienstleistungskomponenten. Auch sind die prozentualen Umlagen Teil der jeweiligen Hauptleistung und AGB-fest.
Entscheidungen des BGH und des 7. Zivilsenats beim Kammergericht
Die Wirksamkeit von Umlageklauseln ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte noch im Jahr 1999 (Urteil vom 10.06.1999 – VII ZR 365/98) in Bezug auf eine ähnliche klingende Klausel entschieden, dass diese als Preisabrede nicht der richterlichen Inhaltskontrolle unterliege. Auch der 7. Senat beim Kammergericht hatte sich dieser Rechtsprechung angeschlossen. Gerade im Raum Berlin ist durch die Entscheidung
Folgen für die Praxis
Bei der Gestaltung von Bauverträgen sollten die Parteien folgendes beachten:
- Rechtlich nicht angreifbar sind pauschale Nachlassklauseln. Wenn die Beteiligung an bauseits gestellten Ressourcen vorab verhandelt und als prozentualer Nachlass vereinbart wird, unterliegt das als Teil der Preisvereinbarung nicht der AGB-Kontrolle durch die Gerichte.
- Umlageklauseln sollten immer die Möglichkeit des Nachweises von geringeren Kosten für den AN enthalten.
- Abfall-, Bauschutt- und Baureinigung sollten sich auf konkrete, externe Leistungen des AG für den AN beziehen und klarstellen, dass die eigene Pflicht zur Abfallbeseitigung durch den AN und die Möglichkeit der Nacherfüllung unberührt bleiben.
[GGSC] berät öffentliche- und gewerbliche Auftraggeber bei der Gestaltung von Bauverträgen.