Newsletter Bau November 2023

Aktuelle Entscheidung des OVG zum Zweckentfremdungsrecht

Vor einigen Wochen wurde eine Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg veröffentlicht. Das OVG hat in einer Entscheidung vom 23.05.2023 (OVG 5 B 29.19) die Gelegenheit genutzt, sich in dieser Entscheidung am Rande auch mit der Mietobergrenze in § 3 Abs. 4 Zweckentfremdungsverbotsverordnung auseinanderzusetzen.

Mietobergrenze

Die Mietobergrenze in Höhe von derzeit 9,17 €/m² erweist sich nach Ansicht des OVG als nichtig. So hatte auch bereits das VG Berlin vor einigen Jahren in einem anderen Fall entschieden. Die Nichtigkeit ergibt sich nach Ansicht des OVG — ähnlich wie beim „Berliner Mietendeckel“ – aus einem Konflikt mit der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung. Für Regelungen zum Mietpreisrecht sei eine Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes gegeben und der Bundesgesetzgeber habe von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht mit den §§ 556 ff. BGB auch Gebrauch gemacht. Aus diesem Grund fehle es an einer Gesetzgebungszuständigkeit der Bundesländer.

Praxistipps

Die Entscheidung des OVG ist zwar erfreulich klar und eindeutig. Auch beseitigt sie nun auch hoffentlich eine seit Jahren bestehende Unsicherheit hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Mietobergrenzen. Die Folgen der Entscheidung sind jedoch ungewiss. Für die Berliner Bezirke ist die Regelung nach wie vor geltendes Recht, da das OVG die Mietobergrenze in dem vorliegenden Verfahren nicht für unwirksam erklären konnte. Im Rahmen von zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungen wird die Mietobergrenze dennoch zukünftig als Instrument zur Sicherung angemessenen Ersatzwohnraums ausscheiden. Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber auf die Entscheidung des OVG reagiert und in anderer Weise Anforderungen an den Ersatzwohnraum normiert.

Gerade in den Fällen, in denen Grundstückseigentümer durch den Abriss von Wohnraum und die Schaffung von neuem Wohnraum in größerem Umfang zusätzlichen Wohnraum geschaffen haben, haben die Mietobergrenzen zu „schrägen“ Ergebnisse geführt. Auch das VG Berlin hatte sich insoweit schon kritisch geäußert und die Mietobergrenzen jedenfalls in den Fällen für unangemessen gehalten, in denen kein luxuriöser Wohnraum geschaffen wird.

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