Entwicklungsverordnung „ehemaliger Güterbahnhof Köpenick“ ist wirksam!
Mit Urteilen vom 26.02.2026 hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mehrere gegen die „Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ehemaliger Güterbahnhof Köpenick“ vom 12.05.2020 gerichteten Normenkontrollanträge im Wesentlichen zurückgewiesen.
Das Areal des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick ist einer von insgesamt 24 vom Land Berlin für den dringend benötigten Wohnungsbau vorgesehenen Standorte. Zwischen den S-Bahnhöfen Köpenick und Hirschgarten soll ein neues Stadtquartier mit rund 1.800 Wohnungen entstehen. 40 % der Geschossfläche Wohnen soll im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. Das wesentliche Schlüsselgrundstück südlich der Gleislinse ist ein brachgefallenes Bahngrundstück, das sich im Eigentum des Bundeseisenbahnvermögens befindet. Nicht zuletzt die infolge der bereits vor rund fünf Jahren erhobenen Normenkontrollanträge bestehende Rechtsunsicherheit, ob die Entwicklung zügig voranschreiten und zum Ziel geführt werden kann, hatten den Erwerb dieses Grundstücks durch das Land Berlin sowie dessen Freistellung von Bahnzwecken erschwert.
Die Antragstellerinnen sind Eigentümerinnen von Grundstücken im Geltungsbereich der Verordnung. Sie hatten geltend gemacht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Festlegung eines Entwicklungsbereichs nicht vorgelegen hätten. Insbesondere wären die vom Land Berlin benannten Entwicklungsziele auch mit anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen des Städtebaurechts zu erreichen. Dem ist das Oberverwaltungsgericht nicht gefolgt: Die strengen Voraussetzungen für die Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs seien gegeben. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige seine Durchführung zur Erreichung der erstrebten städtebaulichen Ziele. Aufgrund der besonderen Bedeutung des Areals für die städtebauliche Entwicklung Berlins sowie wegen deren Komplexität könnten die Ziele auch nicht mit weniger einschneidenden Maßnahmen, etwa durch die Aufstellung von Bebauungsplänen oder durch den Abschluss städtebaulicher Verträge erreicht werden. Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht hat das Gericht nicht zugelassen (OVG 10 A 8/20 u.a.).
Die Entscheidung ist auch über die Grenzen Berlins hinaus von Bedeutung: Der Anwendungsbereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist danach auch auf weniger großen Arealen eröffnet, sofern sich die dortigen Problemlagen nur durch ein gezieltes Maßnahmenbündel der Kommune beheben lassen. Eine noch bestehende Planbefangenheit von Flächen für Bahnzwecke steht der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs nicht entgegen, sofern deren kurzfristige Freistellung („Entwidmung“) erwartet werden kann. Das Wohl der Allgemeinheit kann es in einem solchen Fall erfordern, die Eigentümer von der entwicklungsbedingten Wertsteigerung ihrer Grundstücke auszuschließen und diese zur Finanzierung der Maßnahme abzuschöpfen.
Das Land Berlin wurde im gerichtlichen Verfahren durch die Kanzlei [GGSC], die das Land bereits bei den vorbereitenden Untersuchungen sowie bei der bisherigen Durchführung der Maßnahme beraten hat, vertreten.
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